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Locazioni / Carissimi affitti commerciali... PDF Stampa E-mail
Scritto da Segreteria   
Giovedì 12 Novembre 2009 12:26

 

     Lo stock
  • Lo stock complessivo nel nostro Paese è pari a 55.200.026 unità immobiliari;
    • di questo 22.047.817 è lo stock riferito alla categoria catastale C (prevalentemente commerciale) pari al 39,94% del totale;
    • la suddivisione geografica di questa porzione di immobili è così articolata: 12.098.495 al nord (54,87%); 4.347.219 al centro (19,72%); 5.602.103 al sud (25,41%);
    • circa il totale immobili della categoria catastale C, quelli classificati C1, botteghe e negozi, è pari a 1.845.805 (8,37%)
    • di questa quota 1.486.643 sono di proprietà di persone fisiche e nell’Italia centrale ne sono state censite 375.191; mentre le restanti 359.162 sono di proprietà di persone non fisiche e nell’Italia centrale ne sono state censite 99.504;
    • il totale degli immobili di categoria catastale C1 nell’Italia centrale sono 474.695 (25,71%);
    • nel Lazio il totale degli immobili di categoria C1 e C3 sono 238.325 e di questi il 46% è nei capoluoghi di provincia.

    (dati Agenzia del territorio)

     

    Una prima considerazione sui dati dello stock ci fa dire che il mercato degli immobili ad uso commerciale in categoria catastale C1, quella che ci interessa in questa sede, e fortemente frammentato nella proprietà. Ciò costituisce una indubbia difficoltà di affrontare ragionamenti di gestione unitaria delle problematiche contrattuali.

     

       

    - Di questa quota (474.695) relativa all’Italia centrale e (238.325) del Lazio, si stimano in 150.000 gli immobili commerciali in categoria C1 a Roma e Provincia;

    - di questa quota circa ½ sono le botteghe e i negozi locati;

    - attualmente si stima che risulterebbero sfitti tra gli 8.000/10.000 immobili C1; 

    - inoltre, la compravendita dei negozi fa registrare un trend negativo, che a partire dal 2005/2008 registra un calo del 20% delle transazioni: solo nell’ultimo anno (2008 su 2007) la compravendita è scesa del 15%.

       

     

       

    - compravendita nel I° trimestre 2009 rispetto al I° trimestre 2008 ha subito una contrazione del 23.9% e a Roma del 25%; 

       

    - Circa le quotazioni medie degli affitti (da osservare che le medie purtroppo offrono dati non significativi per capire i trend) per i negozi su scale nazionale si pagano 1.950 €/mq (+2,6% 2008 su 2007); nei Comuni capoluogo si sale a 2.767 €/mq (+3%); nel Lazio la quota sale ancora a €/mq 3.400 (+3.6%), il più elevato del Paese.  

     

    (stime ed elaborazione Confesercenti su dati AdT)

     

    Considerazioni

    Ora che la bolla immobiliare è di fatto esplosa, non possiamo assistere passivamente ad un fenomeno che ci fa trovare con richieste di affitto di locali superiori alle attuali condizioni di mercato.

     

     Sarebbe bene che a livello nazionale, in particolar modo oggi, il tema fosse affrontato anche con norme più adeguate ad evitare che in questo settore vi siano ulteriori speculazioni.

     Come Confesercenti, da tempo denunciamo una situazione insostenibile. Abbiamo anche realizzato una ricerca che si prefiggeva di comprendere la tendenza di questo mercato.

     L’indagine, realizzata a Roma, ci ha permesso di rilevare i valori di picco in Euro per metro quadro mese, rapportati ad una superficie standard, ci consentono di stimare in 5.000 Euro mese l’affitto per una superficie periferica e fino a 35.000 Euro mese per un negozio specializzato in area centrale.

     Inoltre, abbiamo rilevato le somme una tantum richieste dai proprietari degli immobili, definibili in una "buonentrata", da non confondersi con la "buonuscita": queste variano per localizzazione e per tipologia; per una attività vengono chieste "buonentrate" a partire da 200 mila e fino a 500 mila Euro in aree di pregio e per attività specializzate e di somministrazione.

     I risultati di questa indagine sono a dir poco sconvolgenti: il valore locativo è influenzato dalla tipologia di attività e dalla location; la tipologia, a parità di location, può determinare incrementi delle locazione fino al 270%; la remunerazione del capitale immobiliare viene commisurata anche alle aspettative di reddito dell’azienda commerciale e non al valore locativo reale del negozio.

     Questo è ancora oggi il meccanismo in uso e rappresenta una alterazione del mercato delle locazioni al punto di meritare un serio approfondimento per ripristinare le necessarie regole.

     Non si può accettare di avvantaggiare la rendita edilizia parassitaria a discapito della rendita produttiva che crea ricchezza e occupazione.

     (Dichiarazioni del Presidente Giammaria)

     

    Alcune prime proposte di Confesecenti

    1. Vietare la pratica della "buonentrata": una costo messo in atto dai proprietari degli immobili e nato per far pagare a chi subentrava la "buonuscita" dovuta al precedente inquilino, che presto però si è trasformata in una vera e preziosa "tassa di ingresso" completamente slegata al sub ingresso e con valori economici parametrati alle attese commerciali delle attività. Il locatore in questo modo si trasforma in un nuovo socio occulto del negozio. Spesso capita di sentire che tali "buonentrate" vengano corrisposte al nero. Per questo la Confesercenti attiverà uno sportello di ascolto, anche anonimo, per raccogliere le denuncie sul fenomeno.

    2. Superare in positivo la norma che definisce in solo 18 le mensilità massime di "buonuscita", lìindennizzo al locatario che lascia l’immobile, del tutto insufficienti a risarcire lo stesso delle attività di miglioria e riqualificazione dell’immobile prodotte nell’esercizio della sua attività.

    3. Aggiornare in tempi stretti la valutazione sull’andamento del mercato. L’attuale Osservatorio dell’Agenzia del Territorio, anche se autorevole, non offre dati di mercato disaggregati per zone e in "tempi di mercato". Circa invece il Listino delle valutazioni immobiliari edito da Tecnoborsa, soc. consortile delle C.C.I.A.A. per conto della Camera di commercio di Roma, destinato agli operatori del settore, che svolge questo compito, sarebbe interessante se disponesse di maggior informazioni. Pertanto, pensiamo che la collaborazione tra i due Enti sia assolutamente utile e necessaria. Inoltre proponiamo che si realizzino dei veri e propri focus di approfondimento di questo particolare segmento di mercato (quotazioni e stock libero) nella città di Roma che mostra una specificità assoluta nel panorama nazionale. Infatti la situazione che denunciamo si manifesta in queste forme esclusivamente a Roma e solo in parte a Milano.

    4. Introdurre una Regolamentazione nazionale dei contratti di locazione, che andranno opportunamente depositati, che per la parte dell’entità degli affitti, ferma restando la logica di mercato, individui una soglia massima di scostamento dall’andamento di mercato rilevato dagli Enti, capace di porre un limite alla "speculazione" tipologica prima denunciata;

    5. introdurre la Regolamentazione anche delle forme contrattuali nei Centri Commerciali integrati/artificiali e piazze commerciali in genere (grandi stazioni, porti e aeroporti) che vietino la richiesta da parte delle proprietà, oltre che di un affitto, oggi fuori parametro di mercato e costi di gestione del centro, di vere e proprie percentuali sull’incasso (tra il 7 e l’11% del fatturato) trasformando le proprietà in socio occulto dell’impresa.

    6. Proporre, in particolar modo nei centri storici e nelle aree a forte vocazione commerciale di vicinato, il cambio di destinazione d’uso dei locali, da uso abitativo ad uso commerciale C1, posti al 1° piano degli edifici nei limiti di superficie degli esercizi di vicinato, affinché si possa realizzare una seria riqualificazione delle vie commerciali / centri commerciali naturali e si possa aumentare lo stock disponibile che, messo sul mercato, farebbe scendere il costo al mq/mese.

     La Confesercenti Provinciale di Roma e la Confesercenti del lazio lanciano l’appello alle forze sociali in genere, alle proprietà, agli inquilini, affinché su questi temi si apra un serio e approfondito dibattito.  

    (Elaborazione e proposte della Confesercenti Di Roma e del Lazio promosse dal Presidente Confesercenti, Valter Giammaria, dal neo Delegato di Presidenza al tema delle Locazioni commerciali, Enrico Giuda e redatte con la collaborazione tecnica del Vice Direttore della Confesercenti, Antonio Ciavattini)

     

     

     

    Ultimo aggiornamento Venerdì 13 Novembre 2009 15:56
     
    Relazione Giammaria PDF Stampa E-mail

    Relazione Assemblea Elettiva
    Roma 04 Maggio 2009
    Hotel Exedra


    Autorità, Gentili ospiti, signore e signori invitati, amici delegati,  nel fare questa relazione, ho pensato che fosse necessario innovare anche il modo di comunicare con un intervento che, in modo anche schematico, evidenziasse gli obiettivi e le priorità che la nostra Organizzazione pone a tutti gli interlocutori. Del resto ritengo che un approccio asciutto, diretto e propositivo, sia il modo di comunicare più comprensibile e adatto.

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